-
Volatilita na trhu – v súčastnosti je svet financií vo fáze plnej dynamických zmien kedy primárnym cieľom je Ochrana hodnoty majetku
-
Peniaze tlačené centrálnymi bankami podliehajú inflácií. Ich množstvo je defacto neobmedzené a ich reálna hodnota prakticky neexistuje. Fungujú len vďaka statusu quo, ktorý je nastolený
-
Politická klíma
Bezpečnosť aj v čase recesie.
Externé faktory:
Lokálne faktory v realitnom sektore:
-
Urbanizácia – každý rok sa vo svete presťahuje z vidieka do miest zhruba sedemdesiat miliónov ľudí. Každý týždeň vzrastie veľkosť miest na svete o pol druha milióna obyvateľov. Do roku 2050 tak viac ako dve tretiny svetovej populácie budú žiť v mestách. Pred polstoročím to bola len jedna tretina.
-
Parkovacia politika – Z dôvodu nedostatku parkovísk veľa miest zavádza parkovacie politiky, založené predovšetkým na spoplatňovaní statickej dopravy.
-
Rast cien vybraných realít v strednodobom časovom horizonte.
Investícia do nehnuteľností:
-
Stabilita
-
Bezpečnosť aj v čase recesie
-
Diverzifikácia a riadenie porfólia – možnosť rozložiť si finančné aktíva ešte efektívnejšie
-
Dlhodobá trvalá udržateľnosť
-
Rast cien vybraných realít v strednodobom časovom horizonte
- Optimalizovanie rizika
Faktormi, ktoré sú dôležité pre „dobrú kúpu“, naďalej zostávajú lokalita, dĺžka nájomných zmlúv a profil nájomcov. V najväčšej miere je v aktuálnej situácii ohrozený retail (maloobchod). Nehnuteľnosti si svoju hodnotu zachovávajú. Trh má samozrejme cyklický vývoj, ale dramatické výkyvy sa neočakávajú.
Bratislava
Hlavné mesto Slovenska sa aktuálne rozvíja najvýraznejšie za posledné desaťročia, vďaka čomu sa mnohé zanedbané lokality menia na moderné štvrte s príťažlivými verejnými priestranstvami.
Humánna geografia skúmanie a analyzovanie priestorových dát a vzťahov v rámci mestských sídiel. „Mesto netvoria len budovy, cesty a verejné priestory, ale hlavne ľudia a súbor ich vzťahov, aktivít a motivácií.
Bratislava sa však rozvíja do veľkej miery organicky, bez ujasnenej koncepcie alebo vízie. Hustota a kvalita života.
V ktorých častiach mesta je teda hustota obyvateľstva najvyššia? Ohnísk je hneď niekoľko. Medzi najhustejšie zaľudnené časti mesta patrí aj centrum Karlovej Vsi a severná časť Dúbravky (Agátová ulica…).
Priemerná hustota obyvateľstva je okolo 1 200 obyvateľov na km2 Priemerná hustota obyvateľstva v Dúbravke je 3 816,3 obyv./km2
Statická doprava - mestská časť Dúbravka
Stále väčším problémom je statická doprava v dôsledku nárastu počtu vozidiel a zaostávaniu investičných počinov v smere vybudovania potrebných kapacít odstavných plôch. V mestskej časti Dúbravka ako aj vo všetkých častiach mesta sú negatívne disproporcie v statickej doprave. V súčasnosti je v mestskej časti Dúbravka vybudovaných cca. 8000 parkovacích miest.
Kapacitne je situácia dlhodobo nevyhovujúca.
DISPARITA – Nedostatočné pokrytie chodníkmi pre peších na Agátovej ul.
RIEŠENIE – Dostavba chodníkov pre peších na Agátovej ulici
DÔSLEDOK – Zánik aktuálnych odstavných plôch pre motorové vozidlá na Agátovej ulici
Zdroj: www.dubravka.sk
Trendy v okolitých štátoch
Podľa dát realitných kancelárií sa ceny garáží v Prahe a Brne za obdobie rokov 2016 až 2019 zdvojnásobili. Rast cien garáží je spôsobený prevažne rastúcim a neuspokojeným dopytom. Hlavným dôvodom je to, že áut stále pribúda a vo veľkomestách, prevažne v centrách, už prakticky nie je kam vozidla parkovať. Temer každá rodina vlastní dve auta a zavádzanie parkovacích zón. Tým pádom je po akomkoľvek garážovom státi, ktoré sa tam objaví, veľmi silný dopyt. Ide rádovo o dni, ale dokonca sa tvoria aj poradovníky, takže pokiaľ by sa objavilo niečo nového, tak sú klienti pripravení okamžite kupovať. Následne prebieha samotná transakcia štandardne ako u inej nehnuteľnosti. Kupujúcim naviac nehrozí pri nákupe parkovacích státí toľko rizík, ako je tomu napríklad pri kúpe domu alebo bytu.
Ceny na parkovanie v hlavnom meste Rakúska sú veľmi vysoké. Tak napríklad 30 minút parkovania v centre Viedne vás bude stáť €1,05, pričom na väčšine ulíc je maximálny čas parkovného ohraničený maximálne 2-3 hodinami. V centre mesta je dostatočne vysoký počet niekoľkoposchodových garáží, kde sa dá zaparkovať auto za €2 za hodinu a €16 za deň. Za odtiahnutie zaplatí vodič €300 a za nezaplatenie parkovného €36. Počet parkovacích miest je tak ohraničený, že mnohí ľudia sú zúfalí z hľadania bezpečného miesta. Prieskum ukázal, že každý vodič míňa 41 hodín ročne na hľadanie parkovacieho miesta.
Ceny:
- Predaj – od 20.000,- Eur do 180.000,- Eur
- Prenájom – od 70,- Eur do 300,- Eur za mesiac „nach Lage zwischen 70 und 300 Euro pro Monat“
Napriek dlhodobému rastu cien nehnuteľností v Rakúsku a obzvlášť vysokému dopytu po nich obzvlášť v hlavnom meste a jeho okolí, viedol v 2018 roku k ďalšiemu výraznému zvyšovaniu cien o 5 až 9 percent.
Ceny nehnuteľností rastú v celej Európe. Pokiaľ sa pozrieme na percentuálny nárast ceny za meter štvorcový novostavieb, zistíme, že dvojciferné prírastky zažívajú obyvatelia Debrecína, Prahy a aj Krakova.
Rezidenčné nehnuteľnosti v krajinách strednej Európy a v Portugalsku sú výrazne lacnejšie než v štátoch západnej Európy. V susednom Maďarsku, Rakúsku aj v ČR zdraželi nehnuteľnosti výraznejšie ako u nás.
Zdražovanie nehnuteľností spôsobuje prevažne:
- Nedostatok nehnuteľností na trhu
- Nedostatok stavebných parciel v lokalite
- Vysoká obstarávacia cena parciel a vysoké realizačné náklady
- Nepružná legislatíva (časové prieťahy v stavebných konaniach)
